Durante poco más de un mes, miles de inquilinos pudieron pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años en su contrato de alquiler. Luego, el Congreso tumbó la norma. Y ahí empezó el verdadero problema: ¿qué pasa con quien solicitó la prórroga cuando todavía era legal? Propietarios e inquilinos están enfrentados y los tribunales tendrán la última palabra. Si estás en esa situación, esto es lo que necesitas saber.
Qué era el Real Decreto-ley 8/2026
The Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, introdujo dos medidas extraordinarias en materia de alquiler de vivienda habitual:
- Una prórroga extraordinaria de hasta dos años, a solicitud del inquilino, para los contratos cuya finalización estuviera prevista antes del 31 de diciembre de 2027. El propietario estaba obligado a aceptarla, salvo excepciones (necesidad de ocupar la vivienda, nuevo contrato o pacto de otras condiciones).
- One límite del 2% a la actualización anual de la renta durante el mismo periodo, aplicable en todo caso cuando el arrendador fuera un gran tenedor.
Entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y, como todo decreto-ley, debía ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días.
Por qué ya no está en vigor
No superó ese trámite. El 28 de abril de 2026, el Pleno del Congreso rechazó su convalidación con 177 votos en contra (PP, Vox y Junts). El acuerdo de derogación se publicó en el BOE del 30 de abril de 2026.
Resultado: el decreto estuvo formalmente vigente apenas 37 días y hoy ya no forma parte del ordenamiento. Para cualquier situación nueva:
- No se puede solicitar la prórroga extraordinaria de dos años.
- No se aplica hacia el futuro el tope extraordinario del 2%.
- Vuelve a regir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su régimen ordinario: duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), prórrogas obligatorias hasta completar ese plazo y prórroga tácita de tres años si ninguna parte comunica lo contrario.
El verdadero conflicto: ¿y si pedí la prórroga cuando era legal?
Aquí está el problema que ha llenado los despachos. Muchos inquilinos solicitaron la prórroga durante los 37 días de vigencia. ¿Ese derecho se mantiene o se esfuma con la derogación? Los juristas están divididos, y serán los tribunales quienes fijen el criterio. De forma orientativa, conviene distinguir varios escenarios según las fechas:
1. Contrato ya vencido y prórroga aplicada durante la vigencia. Si el contrato finalizaba dentro de ese periodo y la prórroga llegó a desplegar efectos mientras la norma estaba viva, es la posición más sólida para el inquilino. Del mismo modo, las actualizaciones de renta ya aplicadas con el tope del 2% durante la vigencia no deben revisarse retroactivamente.
2. Prórroga solicitada durante la vigencia, pero con vencimiento posterior a la derogación. Es el caso más disputado. Una interpretación sostiene que el derecho nació válidamente cuando se solicitó y debe respetarse; otra defiende que, al no convalidarse la norma, no puede producir efectos hacia el futuro. No hay respuesta única: dependerá de las circunstancias y del criterio judicial.
3. Vencimiento posterior a la derogación sin solicitud previa. Sin cobertura normativa: ya no puede imponerse al propietario la prórroga extraordinaria. Rige la LAU ordinaria.
4. Existe un pacto expreso entre las partes. Si arrendador e inquilino acordaron por escrito la renovación, la prórroga o un nuevo contrato, la fuerza obligatoria ya no nace del decreto derogado, sino del propio acuerdo, que sigue siendo plenamente válido.
Qué debes hacer según tu situación
Si eres inquilino y solicitaste la prórroga:
- Localiza la fecha exacta de tu solicitud y de vencimiento del contrato, y conserva la prueba fehaciente del envío (burofax, correo con acuse, etc.).
- No des por perdido tu derecho sin un análisis: en los casos del grupo 1, y en muchos del grupo 2, hay argumentos sólidos.
Si eres propietario:
- Antes de negarte a una prórroga solicitada en plazo, valora el riesgo: una negativa precipitada puede acabar en un procedimiento judicial.
- Revisa si hubo algún pacto expreso, porque cambiaría por completo la respuesta.
En materia de alquiler, unos pocos días de diferencia en las fechas pueden invertir por completo el resultado. Es un terreno donde conviene no improvisar.
Frequently asked questions
¿Puedo pedir ahora la prórroga extraordinaria de dos años? No. Desde la derogación (publicada en el BOE el 30 de abril de 2026) ya no puede solicitarse. Se aplica el régimen ordinario de la LAU.
Pedí la prórroga cuando el decreto estaba en vigor. ¿Sigue valiendo? Depende de las fechas y de las circunstancias. Si ya había desplegado efectos durante la vigencia, tu posición es fuerte. Si el vencimiento es posterior a la derogación, es una cuestión discutida que decidirán los tribunales.
¿Tengo que devolver lo que me ahorré con el tope del 2%? No. Las actualizaciones de renta aplicadas con ese límite durante la vigencia de la norma son válidas y no se revisan hacia atrás.
¿Qué ley regula ahora mi alquiler? La Ley de Arrendamientos Urbanos en su régimen ordinario, que recupera plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional.
