Muchos consumidores han desistido de reclamar los gastos de su hipoteca porque su banco les dijo que «ya era demasiado tarde». El Tribunal Supremo acaba de desmontar ese argumento. Si en su día pagaste íntegramente la notaría, el registro o la gestoría de tu préstamo hipotecario, es muy posible que todavía estés a tiempo de recuperar ese dinero. Te explicamos qué ha decidido el Supremo y cómo saber si puedes reclamar.
De qué hablamos: la cláusula de gastos
Durante años, las hipotecas incluían una cláusula de gastos que obligaba al cliente a asumir todos los costes de constitución del préstamo: notaría, registro de la propiedad, gestoría y, en su caso, tasación. Los tribunales, siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE, han declarado que esa cláusula es abusiva, porque imponía al consumidor gastos que correspondían, en buena parte, al banco.
La consecuencia es clara: quien pagó esos importes por una cláusula abusiva tiene derecho a que se le devuelvan. La duda, en la práctica, ha sido siempre otra: ¿hasta cuándo se puede reclamar?
El problema: la «trampa» de la prescripción
Aquí es donde la banca planteó su defensa. Los bancos venían alegando que la acción para reclamar estaba prescrita, sosteniendo que el plazo empezó a correr con las primeras sentencias mediáticas sobre gastos hipotecarios (señaladamente la de diciembre de 2015). Según esa tesis, cualquier «consumidor medio» ya debería haber sabido, desde entonces, que la cláusula era abusiva, y quien no reclamó a tiempo habría perdido su derecho.
Es lo que muchos despachos han llamado la «trampa de la prescripción»: usar la repercusión pública de una sentencia para cerrar la puerta a las reclamaciones individuales.
Qué ha decidido el Tribunal Supremo
El Supremo ha rechazado ese argumento. La doctrina de referencia es la sentencia del Pleno de la Sala Primera 857/2024, de 14 de junio, confirmada y reforzada por la STS 312/2026, de 25 de febrero. La regla que fijan es la siguiente:
El plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos no empieza a contar en la fecha de la firma de la hipoteca, ni por la simple publicación de sentencias notorias, sino en la fecha de firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula.
Con una única excepción: que sea el banco quien pruebe que ese consumidor concreto conocía, en una fecha anterior, que la cláusula era abusiva. Y esa carga de la prueba recae sobre la entidad, no sobre el cliente. No le basta con invocar que «salió en las noticias».
El Supremo llega incluso a calificar de paradójico que el banco reclame seguridad jurídica cuando lleva más de una década sin asumir frente a sus clientes las consecuencias de una cláusula que él mismo impuso.
Un matiz clave: la nulidad no prescribe
Conviene distinguir dos acciones que a menudo se confunden:
- La acción para declarar nula la cláusula de gastos es imprescriptible: puede ejercitarse en cualquier momento.
- La acción para recuperar el dinero pagado (la restitución) sí tiene plazo, pero —según la doctrina anterior— ese plazo no arranca hasta que se declara la nulidad, salvo el supuesto excepcional ya visto.
En la práctica, esto reabre la puerta a miles de reclamaciones que se creían perdidas, especialmente en hipotecas antiguas cuyos gastos nunca se reclamaron.
Qué gastos puedes recuperar
Con carácter general, son reclamables:
- The totalidad de los gastos de gestoría.
- The totalidad de los gastos de registro de la propiedad.
- Los gastos de tasación.
- La mitad de los gastos de notaría (según la distribución fijada por la jurisprudencia).
The impuesto de actos jurídicos documentados tiene un tratamiento propio y más restrictivo, que conviene analizar caso por caso.
Qué hacer si crees que puedes reclamar
- Localiza tu escritura de préstamo y las facturas de notaría, registro y gestoría.
- Comprueba si ya reclamaste en su día o si nunca lo hiciste.
- No te des por vencido por el paso del tiempo: con la doctrina actual, que hayan transcurrido años desde las primeras sentencias no significa, por sí solo, que tu acción esté prescrita.
- Valora una reclamación previa al banco, útil también para documentar el momento en que tomaste conocimiento efectivo.
Cada caso exige un análisis individual —la fecha, la documentación y lo que el banco pueda o no probar son determinantes—, pero el escenario para el consumidor es hoy claramente más favorable.
Frequently asked questions
¿Puedo reclamar aún los gastos de mi hipoteca de hace más de diez años? Muy probablemente sí. Según la doctrina del Supremo, el plazo no comienza con la firma ni con las sentencias mediáticas, sino con la firmeza de la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su abusividad.
¿Cuánto dinero puedo recuperar? Depende de tu caso, pero suelen recuperarse la gestoría, el registro, la tasación y la mitad de la notaría.
¿Y si el banco dice que ya está prescrito? Es él quien debe probar que tú, en concreto, conocías la abusividad de la cláusula antes. No le basta con alegar que el tema fue notorio en los medios.
¿La cláusula se puede anular en cualquier momento? Sí. La acción para declarar nula la cláusula abusiva es imprescriptible.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La viabilidad y el importe de una reclamación de gastos hipotecarios dependen de las circunstancias de cada contrato. En LEYNVER ABOGADOS analizamos tu escritura, calculamos lo que podrías recuperar y reclamamos frente al banco. Contáctanos para una valoración de tu caso.
